Chung cư Hà Nội liên tục neo giá cao, trung bình 50 triệu đồng/m2

Giá chung cư liên tục tăng cao

Trong quý IV/2022, tại báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường đã ghi nhận 31 dự án mới, trong số đó chỉ có 2 dự án mới được hoàn thiện và 29 dự án được mở bán ở giai đoạn tiếp theo, cung cấp cho thị trường 2030 sản phẩm, đa số là sản phẩm cao cấp. 

Về giao dịch, trong quý IV, ước lượng giao dịch thực đạt khoảng 20% lượng chào bán tương ứng với hơn 435 giao dịch. Các dự án nhà ở, nhà liền kề tại khu vực Thanh Xuân và Tây Hồ có mức giá lên đến 400 triệu/m2 nhưng hầu hết đều không có giao dịch. 

Theo báo cáo của Savills tại quý 3/2022, lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội chạm mức 3.605, tăng 61% so với quý trước và 49% so với năm ngoái.   

Từ những báo cáo trên cho thấy, tỷ lệ hấp thụ khá khả quan, tuy nhiên nguồn cung lại có dấu hiệu bị thắt chặt. Trong 9 tháng đầu năm 2022, tại Hà Nội chỉ có hơn 8.700 sản phẩm chung cư được phê duyệt đủ điều kiện bán hàng bởi Sở xây dựng Hà Nội, bằng 49,4% so với năm 2020 và 32,7% so với năm 2019. 

Nguồn cung sản phẩm đang bị hạn chế, trong khi đó, chất lượng các dự án đang ngày được cải thiện, thêm nữa giá vật liệu xây dựng cũng tăng cao, đó chính là những yếu tố quan trọng thúc đẩy giá căn hộ tăng cao. 

Ở phân khúc căn hộ có giá bán lên đến 50 triệu đồng/m2 và phân khúc này đang là sự lựa chọn an toàn nhất và được khách hàng ưa chuộng nhất. 

Những dự án có mức giá lên đến cả trăm triệu đồng/m2 khá ít, trong khi đó, mức giá tầm 25-30-40 triệu đồng/m2 thì những vấn đề về chất lượng hoặc những phát sinh có thể xảy ra trong quá trình sử dụng lai khiến người mua nhà khá băn khoăn. 

VARS cho biết, tại Hà Nội, căn hộ chung cư có giá bán sơ cấp trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10-15% so với năm ngoái. Trước tình trạng quỹ đất tại khu vực trung tâm thành phố đang ngày càng trở nên khan hiếm, trong đó 70% nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong năm 2022 đến từ các dự án đại đô thị ở phía Đông và phía Tây. 

Dự báo về nguồn cung căn hộ trong thời gian tới tại Hà Nội, Savills cho biết, trong năm 2023 theo dự tính sẽ có khoảng 19 dự án mới. Xu hướng dịch chuyển về vùng ven vẫn tiếp tục diễn ra trong thời gian tới. Trong giai đoạn từ năm 2023 đến năm 2025, Hưng Yên và Bắc Ninh dự kiến sẽ cung cấp khảng 103.900 căn hộ. 

Vào những tháng cuối của năm 2022, thị trường đã ghi nhận tình trạng cắt lỗ khá nhiều, đặc biệt là phân khúc đất nền. Tại các huyện thuộc vùng ven, giá đất nền thứ cấp so với khoảng thời gian đầu năm 2022 đã giảm 15-35%, đối với đất nền dự án cũng giảm từ 8-15%. Trong khi đó, giá chung cư tại Hà Nội vẫn tăng cao. 

Theo dự báo chung trong toàn thị trường, Hội Môi giới cho biết, trong khoảng thời gian của quý I và nửa đầu quý II/2023, giá bán bình quân có thể sẽ giảm nhẹ rồi đi ngang. Trong trường hợp ổn định, giá bán các sản phẩm khả năng cao sẽ tăng trở lại. Đối với phân khúc chung cư, giá căn hộ thuộc phân khúc thấp sẽ không giảm và nếu nguồn cung không được cải thiện thì giá phân khúc này có khả năng sẽ tăng 

Giá nhà tăng cao nguyên nhân chính là do đâu?

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, nguồn cung ngày càng trở nên khan hiếm, điển hình là đối với phân khúc bình dân. Nhu cầu ở thực rất lớn, tuy nhiên lượng giao dịch lại không cao bởi mức quá chênh so với mức thu nhập, cầu đầu cơ bị hạn chế bởi lãi suất tăng, việc thắt chặt tín dụng cũng gây nên khá nhiều ảnh hưởng. 

Năm 2023, điển hình là 2 quý đầu của năm, nhiều người đã hy vọng rằng giá chung cư tại các thành phố sẽ giảm, tuy nhiên theo dự báo của một số chuyên gia, điều này rất khó xảy ra, dù có chững lại thì giá bán có thể sẽ vẫn tăng mạnh trong thời gian sắp tới. Chờ giá chung cư giảm là điều rất khó.  

Theo thống kê của CBRE, trong 6 tháng đầu của năm 2022, thị trường bất động sản đã được khôi phục ở mức nhất định sau 2 năm bị chững lại vì dịch Covid-19. Trong khi thị trường đang chứng kiến sự nổi lên nhanh chóng của căn hộ cao cấp và trung cấp thì căn hộ bình dân lại gần như biến mất. Cùng với sự biến đổi đó, giá bán bất động sản cũng liên tiếp lập đỉnh mới.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt nam cho biết, các dự án bị đội giá nguyên nhân là do thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án bị éo dài. Các dự án mở bán đợt sau sẽ  khó có thể đưa ra mức giá thấp hơn những dự án trước đó cùng phân khúc. 

Trong vòng 10 năm trở lại đây, tại thị trường Hà Nội, các căn hộ được mở bán phần lớn là căn hộ trung cấp. Đến quý III/2022, theo ghi nhận bởi nghiên cứu của OneHousing, căn hộ cao cấp với mức giá 50 triệu/m2 có tỷ trọng chiếm phần lớn. Giá chung  cư sơ cấp tại Hà Nội ở mức trung bình 47 triệu đồng/m2 đang có xu hướng tăng. 

Trong tình hình giá nhà tăng liên lục, lạm phát kéo dài và nguồn cung hạn chế thì người dân cũng như các nhà đầu tư trong và ngoài nước nên quyết định dồn vốn mua nhà sớm nếu đã sẵn sàng về tài chính. Dự báo giá căn hộ tại Hà Nội sẽ còn tăng trong thời gian tới, thiết lập mặt bằng giá tối thiểu mới trong tương lai sẽ không còn xa. 

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá chung cư thuộc khu vực ngoại thành sẽ còn tăng nhanh hơn khu vực trung tâm bởi giá đất ngoại thành tăng lên khá nhanh. 

Bên cạnh một số nguyên nhân khiến giá nhà chung cư tăng cao như: sự khan hiếm quỹ đất vùng trung tâm kéo theo giá đất và chi phí đền bù cũng tăng theo, quá trình xin cấp phép và phê duyệt dự án quá lâu cũng làm chi phí đầu tư tăng cao, giá nhân công và nguyên vật liệu cũng tăng mạnh, lãi suất cho vay có nhiều biến động,... thì nguyên nhân cốt lõi và chủ yếu vẫn là do nguồn cung dự án quá ít ỏi. 

Bởi thế, cần tháo gỡ những cản trở về mặt pháp lý sớm nhất để những dự án mới trong tương lai được phép triển khai, nhất là đối với những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại với mức giá thấp. Khi nguồn cung đã dồi dào thì giá bán thuộc phân khúc chung cư sẽ được ổn định trở lại.