Tháo gỡ vướng mắc về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Các quy định hiện hành không rõ ràng, cụ thể

Theo các Đại biểu Quốc hội, thực tế, quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo luật hiện hành đang quá chú trọng vào nhà ở mà thiếu chi tiết, chặt chẽ đối với công trình xây dựng, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Các công trình xây dựng không phải là nhà ở hiện nay đang không được kiểm soát chặt chẽ, hiệu quả về điều kiện được đưa vào kinh doanh. Các trường hợp bán biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, công trình có chức năng lưu trú, văn phòng kết hợp lư trú…do chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua không phải thông báo cho Sở xây dựng địa phương và không cần phải được Sở xây dựng địa phương xác nhận bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nên đang thiếu sự kiểm soát về điều kiện pháp ký dự án, điều kiện kinh doanh.

Trình bày Tờ trình của Chính phủ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu: Hiện nay, nhu cầu của các tổ chức, cá nhân, nhu cầu xã hội về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai rất lớn, tuy nhiên lại đang bị hạn chế, không thực hiện được một cách chính thống. Các tổ chức, cá nhân muốn thực hiện phải tìm cách lách luật bằng các hình thức chuyển nhượng khác không đảm bảo chặt chẽ, an toàn về pháp lý như ký hợp đồng ủy quyền định đoạt và các hình thức thỏa thuận giao dịch khác trong khi Nhà nước không thu được thuế, quyền lợi của các tổ chức cá nhân không được đảm bảo, dễ xảy ra các tranh chấp khó giải quyết.

Mặt khác, quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án. Vì vậy, yêu cầu đặt ra cần phải quy định để có sự đồng bộ, thống nhất, giữa các quy định trong một đạo luật; quy định pháp luật phải là chìa khóa để khơi thông được nguồn lực của thị trường, của nền kinh tế; tạo điều kiện thông thoáng, thuận lợi cho tổ chức, cá nhân được kinh doanh tự do trong phạm vi mà pháp luật không cấm.

Hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP nên có sự chồng chéo, tản mát quy định, khó khăn trong theo dõi, áp dụng các quy định.

Quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng, cụ thể, thiếu toàn diện và đầy đủ chi tiết để áp dụng hiệ quả đối với công trình xây dựng; không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Luật không quy định rõ trường hợp nào thì công trình xây dựng hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua cả toàn bộ công trình hay được bán, cho thuê mua từng phần công trình (như bán căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), một phần diện tích sàn văn phòng, dịch vụ, thương mại trong tòa nhà dự án).

Quy định về bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai khó áp dụng và chưa đủ tính ràng buộc thực thi và cơ chế kiểm soát việc thực thi. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa quy định rõ về hợp đồng bảo lãnh là cam kết bảo lãnh hay là thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng; không quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản trong trường hợp không thực hiện bảo lãnh cũng như chưa quy định bảo vê quyền lợi người mua bất động sản trong trường hợp chủ đầu tư là bên bán bất động sản không thực hiện bảo lãnh đúng quy định.

Quyền, lợi ích hợp pháp của người mua đang không đảm bảo

Trong khi đó, trình bày báo cáo thẩm tra về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh: Hiện nay khi chủ đầu tư dự án bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải là nhà ở thì không bắt buộc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư phải bàn giao công trình xây dựng cho người mua, thuê mua đúng chất lượng, thời điểm cam kết trong hợp đồng. Điều này dẫn đến quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhiều khi không được bảo vệ đầy đủ, thường thua thiệt khi có tranh chấp (như các trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú nhưng cung cấp thông tin sai về bất động sản, không thực hiện đúng hợp đồng đã ký…).

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Do không có quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai nên nhu cầu xã hội về chuyển nhượng loại hình hợp đồng này bị hạn chế thực hiện. Các tổ chức, cá nhân tìm cách lách luật bằng các hình thức chuyển nhượng khác không đảm bảo chặt chẽ, an toàn về pháp lý như ký hợp đồng ủy quyền định đoạt và các hình thức thỏa thuận giao dịch khác trong khi Nhà nước không thu được thuế, quyền lợi của các tổ chức cá nhân không được đảm bảo, dễ xảy ra các tranh chấp khó giải quyết.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy hầu hết các nước đều cho phép mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là đối với bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai. Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rất chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng, nhất là người mua nhà và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư. Ở Hàn Quốc, Chính phủ đã thành lập Tổng công ty bảo lãnh nhà ở quốc gia (GHLC) chịu trách nhiệm xem xét năng lực tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, từ đó cung cấp các mức bảo lãnh phù hợp theo hợp đồng bảo lãnh nhằm cam kết thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu khi hết thời hạn hợp đồng mà chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng hợp đồng hai bên đã ký kết để tránh rủi ro cho khách hàng. Theo quy định của pháp luật nhà ở Hàn Quốc, nếu các chủ đầu tư dự án muốn bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai thì phải đăng ký với Tổng Công ty Bảo lãnh nhà ở để được cấp Giấy bảo lãnh và phải nộp một khoản phí bảo lãnh cho Tổng công ty.

Để khắc phục các bất cập của các quy định hiện hành của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã sửa đổi quy định cụ thể về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

So với Luật hiện hành, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có một số điểm mới là đã bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về: nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Mục tiêu đề ra là quy định chi tiết, chặt chẽ, phù hợp hơn về điều kiện đối với bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; đảm bảo bao quát toàn diện các loại hình bất động sản bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, đặc biệt là nhà chung cư, nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, các loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú…

Quy định để điều chỉnh trong Luật Kinh doanh bất động sản các quan hệ xã hội, các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang có, đang diễn ra trên thực tế, xã hội đang đặt ra yêu cầu nhà nước phải quản lý nhưng chưa được phản ánh, quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Xây dựng các quy định pháp luật đảm bảo bao quát rộng lớn được hầu hết các nội dung liên quan đến kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, dự liệu các quan hệ xã hội sẽ phát sinh để sẵn sàng có các quy định pháp luật điều chỉnh cần thiết.