Tôi có khoản tiền tích lũy một tỷ đồng đang gửi tiết kiệm, thu nhập mỗi tháng 16 triệu đồng, hiện ở nhà thuê tại quận Bình Thạnh và rất muốn mua một căn hộ nhỏ, hiện đại để thoát cảnh ở trọ.

Tôi đang tìm hiểu 2 dự án chung cư chào bán tại TP Thủ Đức, tiến độ thanh toán kéo dài 2-5 năm, khá phù hợp khả năng chi trả. Thế nhưng khi âm thầm đi khảo sát dự án, tôi chỉ thấy hàng rào quây khu đất lại, không rõ bên trong làm đến đâu.

Tôi nửa muốn mua vì giá đang vừa túi tiền cộng thêm chương trình thanh toán dễ thở, nửa lại lo nếu chủ đầu tư chậm xây, xuống tiền xong có khi không nhận được nhà. Xin chuyên gia tư vấn giúp nếu mua nhà dự án đang xây, tôi cần lưu ý những gì, nên kiểm tra những giấy tờ pháp lý nào để phòng tránh rủi ro?

Minh Thiện, quận Bình Thạnh, TP HCM

Chuyên gia tư vấn:

Chào bạn, mua nhà đang xây (hình thành trong tương lai) còn gọi là nhà trên giấy đúng là có rất nhiều rủi ro, cần cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định. Thực tế cho thấy hàng năm, số vụ tranh chấp mua bán nhà trên giấy diễn ra rất nhiều, người mua thường chịu thiệt hại khá nặng nề. Vì vậy, người mua yêu cầu rà soát pháp lý là cách phòng vệ chính đáng.

Bạn nên kiểm tra 2 văn bản bảo chứng khi mua nhà trên giấy gồm: văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Nếu thiếu một trong 2 loại giấy tờ này, bạn nên cân nhắc lại quyết định mua nhà đang xây.

Văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng công bố có ý nghĩa dự án đã hoàn tất đầy đủ hồ sơ pháp lý, đồng thời hoàn thành xong phần móng. Đây là thời điểm hợp pháp (được quy định trong luật) chủ đầu tư dự án được phép huy động vốn từ khách hàng. Sự cộng thêm về tính an toàn cho người mua là thông thường tiến độ các dự án được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện huy động vốn, tức là công trình chuẩn bị bước vào xây dựng phần thân.

Theo điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ năm 2015, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký kết.

Việc bảo lãnh ngân hàng thường có 2 loại, nên lưu ý bảo lãnh toàn công trình hay bảo lãnh riêng lẻ từng căn hộ. Ngoài ra, việc dự án có đang thế chấp hay không là điều cực kỳ quan trọng. Cần lưu ý việc thế chấp tại một hay nhiều ngân hàng để tránh tình trạng vay chồng chéo.

Bên cạnh 2 văn bản trên, bạn cần thực hiện thêm 4 bước rà soát. Bước 1, kiểm tra năng lực chủ đầu tư bằng các câu hỏi: chủ đầu tư có năng lực bất động sản tốt không, đã được chấp thuận, được phép huy động vốn hay chưa.

Bước 2, bạn yêu cầu cung cấp thông tin dự án đã được cấp phép xây dựng hay chưa hoặc tại thời điểm mở bán, dự án đã hoàn tất xây dựng phần móng chưa.

Bước 3, bạn cần đề nghị xem hợp đồng mẫu, trước khi ký, rà soát điều khoản hợp đồng về chất lượng công trình được quy định ra sao, có đảm bảo đúng như khi giới thiệu dự án không. Cách xác định các khoản phí, chi phí phát sinh (hiện tại và tương lai) như thế nào. Có quy định chi tiết về cách tính diện tích căn hộ (bao gồm các tiêu chí đo đạc) và cam kết về lối đi chung không?

Bước 4, bạn đọc kỹ điều khoản phạt khi vi phạm hợp đồng và làm rõ tình huống nếu nhà được bàn giao trễ hơn so với cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư có phương án giải quyết không và cách giải quyết như thế nào? Nếu căn hộ được bàn giao không đúng mẫu (thiết kế bản vẽ, nhà mẫu) so với cam kết thì phương án giải quyết ra sao? Bạn cũng nên kiểm tra điều khoản bất khả kháng khi chậm hoặc không thể bàn giao nhà là gì? Bạn có thể thảo luận, yêu cầu giải thích hoặc đề nghị giải pháp về các điều khoản này trước khi ký hợp đồng.

Dưới đây là những loại giấy tờ bạn cần liệt kê ra để kiểm tra với chủ đầu tư khi có ý định mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư: người mua nhà cần quan tâm tới giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không. Văn bản này đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Hồ sơ pháp lý của dự án bất động sản: người mua cần kiểm tra dự án đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải toả, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Thực tế hiện nay vẫn còn nhiều khu chung cư, người dân không làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư: việc kiểm tra giấy này nhằm xác nhận đất không có tranh chấp, và chủ đầu tư có toàn quyền định đoạt đối với đất này, người mua tránh được trách nhiệm liên đới không đáng có hoặc tránh việc hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu.

Giấy phép xây dựng của dự án bất động sản: Theo Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 quy định các công trình được miễn giấy phép xây dựng rơi vào các nhóm: bí mật Nhà nước, khẩn cấp; công trình tạm; xây dựng dùng vốn đầu tư công được duyệt đúng quy định. Các công trình sửa chữa cải tạo bên ngoài; quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp phép; công trình nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên cũng được miễn giấy phép xây dựng.

Ngoài ra các loại công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng; nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có quy hoạch chi tiết 1/500; trường hợp cá biệt nhà cấp IV tại nông thôn chưa có quy hoạch chi tiết cũng thuộc nhóm miễn giấy phép xây dựng. Trừ các trường hợp này,dự án bất động sản cần phải có giấy phép xây dựng trước khi đưa vào khởi công.

Cuối cùng, bạn phải tìm hiểu về điều khoản thanh toán. Người mua phải lưu ý, đồng tiền thanh toán phải là VND, tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Khi nhận nhà, thanh toán 90-95% giá trị hợp đồng, số còn lại thanh toán khi chủ đầu tư bàn giao Giấy nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng).

Luật sư Đặng Hoàn Mỹ
Đoàn Luật sư TP HCM