Thị trường trầm lắng, phân khúc biệt thự muốn bán phải cắt lỗ sâu

Khoảng thời gian một tháng trước, anh Phạm Thanh (Giám đốc kinh doanh của một Công ty chuyên môi giới nhà đất) nhận được một cuộc gọi yêu cầu từ vị khách hàng thân thiết. Theo đó, vị khách hàng này cho biết đang cần xoay tiền gấp nên muốn bán nhanh căn biệt thự ở quận Thanh Xuân. Chỉ trong chưa đầy một ngày sau, căn biệt thự này đã có khách tới cọc. Theo anh Thanh, đó là một giao dịch "chớp nhoáng" với giá trị chuyển nhượng lên đến hàng chục tỷ đồng.

Anh Thanh cho biết, khách mua không cần xem nhà, cũng không cần đàm phán giá thêm. Bởi đây là căn biệt thự nằm trong một dự án ở Thanh Xuân. Dự án này chỉ bao gồm hơn 40 căn biệt thự. Tại thời điểm mở bán, mức giá sơ cấp đã lên tới 40 tỷ đồng dù chỉ mới xây thô mặt ngoài. Số lượng những căn biệt thự này ít và chưa bao giờ ngừng tăng giá suốt từ năm 2018 đến nay. Được biết, giá thị trường của căn biệt thự này dao động quanh ngưỡng 60 tỷ đồng/căn. Do cần tiền gấp nên chủ nhà giảm 13 tỷ đồng.

Theo anh Thanh, với mức giảm sâu hơn 20%, người mua không cần quan tâm đến nội thất bên trong. Ngoài ra, một điểm khiến người mua sẵn sàng xuống tiền ngay còn đến từ số lượng hiếm của loại hình biệt thự nằm trong trung tâm thời điểm đó, người có nhu cầu bán ra rất ít.

Tuy nhiên, anh Thanh cho rằng, giao dịch này chỉ hi hữu bởi giá biệt thự cắt lỗ quá sâu. Trên thực tế, trong thời điểm thị trường trầm lắng như hiện nay, thanh khoản trên thị trường thứ cấp của phân khúc biệt thự rất thấp vì giá trị cao. Đặc biệt là với biệt thự tại các dự án cách trung tâm Hà Nội từ 7 - 15km, người bán khó có thể tìm được khách mua.

Chị Thanh Mai, một người đang sống trong căn biệt thự tại An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội cho biết, cuối năm 2021, vợ chồng chị mua căn biệt thự này đúng thời điểm "sốt" giá với giá 23 tỷ đồng. Ban đầu, căn biệt thự này được chào bán với giá 22,5 tỷ đồng. Nhưng khi vợ chồng chị Mai chốt, chủ nhà lại đòi thêm 500 triệu đồng. Thời điểm đó, người mua - người bán biệt thự rất tấp nập, giá liên tục tăng. Vì sợ để tiền nhàn rỗi sẽ hao hụt nên vợ chồng chị Mai vẫn quyết định mua.

Tuy nhiên, chỉ đến tháng 2/2022, thị trường bất động sản vắng lặng như tờ. Thậm chí, hàng xóm của chị Mai rao bán giảm giá còn 22 tỷ đồng, nhưng vẫn chưa tìm được khách chốt trong 3 tháng trở lại đây.

Thanh khoản phân khúc biệt thự sẽ còn tiếp tục chậm

Trong một báo cáo thị trường của Cushman & Wakefield mới đây cho biết, tại Hà Nội, tình trạng thanh khoản loại hình nhà liền thổ (biệt thự, liền kề) đang gặp khó khăn do vấn đề kiểm soát tín dụng. 

Báo cáo này chỉ ra rằng, số lượng căn bán ra tại thị trường Hà Nội đã giảm đáng kể xuống còn 2.163 căn, giảm 31,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý IV/2022, lượng căn bán ra chỉ có 72 căn, chiếm 11,5% nguồn cung quý III/2022.

Không chỉ riêng số lượng căn bán ra mà cả nguồn cung mới của loại hình biệt thự cũng ghi nhận giảm mạnh. Cụ thể, chỉ có 625 căn được mở bán, giảm 1 nửa so với thời điểm quý II/2022. Trong đó, nguồn cung mới chủ yếu được ghi nhận ở khu vực ngoại thành, hai địa phương dẫn đầu về nguồn cung mới của Hà Nội đó là Mê Linh (với 50,24%) và Gia Lâm (26,08%).

Lý giải về sự sụt giảm cả nguồn cung lẫn lực cầu hiện tại, đơn vị nghiên cứu Cushman & Wakefield cho rằng, việc thắt chặt tín dụng của Chính phủ cùng với những vấn đề về pháp lý của các tập đoàn bất động sản lớn đã khiến khách hàng e ngại thực hiện giao dịch. Nhà đầu tư tỏ ra thận trọng hơn trong việc đầu tư và mua bất động sản liền thổ vì thiếu thanh khoản và vốn vay.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, loại hình có giá trị lớn như biệt thự, liền kề sẽ còn tiếp tục gặp khó về thanh khoản do lãi suất ngân hàng tăng cao cũng như khả năng tiếp cận nguồn vốn của người mua bị hạn chế. Bên cạnh đó, ông Quyết cũng nhấn mạnh, với giai đoạn hiện tại, chỉ có loại hình bất động sản đánh vào nhu cầu ở thực, đem lại dòng tiền kinh doanh mới có thanh khoản tốt.

Đồng quan điểm, ông Lưu Ngọc Long, Chủ tịch Tràng An Group nhận định: "Với bất động sản có giá trị trên 10 tỷ sẽ khó thanh khoản, nhất là loại hình biệt thự. Tuy nhiên, những sản phẩm nhà phố có giá tầm 5-7 tỷ, có khả năng mang lại dòng tiền từ cho thuê, kinh doanh sẽ dễ thanh khoản". Đồng thời, vị Chủ tịch Tràng An Group thừa nhận, trong bối cảnh thị trường trầm lắng, các phân khúc nhìn chung đều gặp khó khăn. Có thể tới cuối năm 2023, thị trường sẽ ấm lại, thanh khoản các phân khúc sẽ tốt hơn.

Trước làn sóng "cắt lỗ" đang diễn ra, nhiều nhà đầu tư đặt ra câu hỏi liệu đây có phải là thời điểm "bắt đáy" hay không?. Trả lời vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, việc cắt lỗ trong thời gian qua chỉ xảy ra với các nhà đầu tư ngắn hạn, hoặc với các sản phẩm đầu tư, không phục vụ nhu cầu thực.

Theo các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường bất động sản quý I/2023 sẽ ít biến động và rất khó xảy ra tình huống mang tính "đột biến", kỳ vọng lượng giao dịch tương đương với cùng kỳ năm 2022. Thời điểm tháng 1/2023, mặt bằng giá gần như đi ngang, nhiều nhà đầu tư lẫn khách hàng bắt đầu rục rịch xuống tiền với tâm thế sẵn sàng chờ "bắt đáy".

Về câu hỏi có nên bắt đáy thời điểm này hay không", ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng: "Khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ các vấn đề: hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu - mục đích - thời hạn đầu tư, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư".

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng cho rằng, không có một thước đo nào có thể xác định chính xác được đâu là "đáy" của bất động sản. Theo đó, để không bỏ lỡ cơ hội, cần làm rõ định nghĩa "bắt đáy" cho riêng mỗi nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần thận trọng, cân nhắc kỹ trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính, ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, chuyển hướng mục tiêu sang đầu tư trong trung và dài hạn thay vì đầu cơ.

Trong khi đó, một chuyên gia khác cảnh báo về tâm lý chờ "bắt đáy" của một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư, nhiều trường hợp có tâm lý đầu tư sai lầm, bởi thị trường hiện tại sẽ không thể tìm được đáy để bắt. Đặc biệt là với tâm lý ham rẻ, các nhà đầu tư rất dễ dàng rơi vào bẫy.

Mặc dù thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn về dòng vốn và thanh khoản. Tuy nhiên, cơ hội tìm kiếm lợi nhuận cho các nhà đầu tư vẫn xuất hiện. 

Theo giới đầu tư giàu kinh nghiệm, ở thời điểm hiện tại, những phân khúc có thể tạo ra dòng tiền khai thác tốt từ cho thuê, hoặc mang đến giá trị gia tăng cao trong tương lai sẽ hút dòng tiền mạnh.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Global Home cho rằng, với nguồn lực tài chính mỏng, nhà đầu tư có thể chọn mua đất nền của người dân tại các khu vực vùng ven bởi đây là loại hình có tiềm năng tăng giá sau này. Ngoài ra, ông thành cũng khuyên nhà đầu tư không nên mua đất tại các dự án nếu vốn ít và gái đất dự án thường ở mức cao. Ngoài ra, vị chuyên gia cũng khuyến nghị nhà đầu tư nên mua bằng nguồn tài chính có sẵn hoặc chỉ nên vay 30-50% giá trị bất động sản do lãi suất tín dụng đang neo cao.